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關于印發臺州市前期物業管理招標投標管理暫行辦法的通知
臨海市朗潔物業管理有限公司  時間:2014-4-22 14:25:23
 

關于印發臺州市前期物業管理招標投標管理暫行辦法的通知

各縣(市、區)建設規劃局(分局),臺州經濟開發區建設局:
   為了推進我市物業管理市場化,規范物業管理招投標活動,維護招標投標當事人的合法權益,促進物業管理市場健康發展,我局根據《物業管理條例》、《前期物業管理招標投標管理暫行辦法》、《浙江省物業管理條例》等有關法律、法規和政策規定,制定了《臺州市前期物業管理招標投標管理暫行辦法》,現印發給你們,請認真遵照執行。執行中遇到的問題,請及時與我局住宅與房地產業處聯系。

二○○六年十月八日

臺州市前期物業管理招標投標
 管理暫行辦法

  第一章  總 則

  第一條  為了健全物業管理市場競爭機制,規范物業管理招標投標活動,保護招標投標當事人的合法權益,根據《招標投標法》、《物業管理條例》、《前期物業管理招標投標管理暫行辦法》、《浙江省物業管理條例》等規定,結合我市實際,制定本辦法。
   第二條  本辦法所稱的前期物業管理,是指在業主、業主大會選聘物業管理企業之前,由建設單位選聘物業管理企業實施的物業管理。
   建設單位通過招標投標方式選聘具有相應資質的物業管理企業以及房地產行政主管部門對前期物業管理招投標活動實施監督管理,適用本辦法。
   第三條  前期物業管理招投標應遵循公開、公平、公正和誠實信用的原則。
   第四條  臺州市建設規劃局負責全市前期物業管理招投標活動的監督管理,各縣(市、區)房地產行政主管部門負責本轄區內前期物業管理招投標活動的監督管理。

  第二章  招  標

  第五條  本辦法所稱的招標人,是指依法進行前期物業管理招標的建設單位。
   一個物業管理區域由多家建設單位聯合開發的,由先開工的或者建設規模較大的建設單位牽頭,會同其他建設單位,作為共同招標人。
   前期物業管理招標由招標人依法組織實施。招標人不得以不合理條件限制或者排斥潛在投標人,不得歧視潛在投標人,不得對潛在投標人提出與招標物業管理項目實際要求不符的過高的資格等要求。
   第六條  前期物業管理招標分為公開招標和邀請招標。
   招標人采用公開招標方式的,應當在公共媒體上發布招標公告。招標公告應當載明招標項目的名稱和地址、招標項目的基本情況以及獲得招標文件的辦法等事項。
   招標人采用邀請招標方式的,應當向3家以上具有相應資質的物業管理企業發出投標邀請書。投標邀請書應當包含前款規定的事項。
   第七條  住宅物業(包括住宅小區、寫字樓、商業綜合樓、別墅,下同)總建筑面積在5萬m2以上的前期物業管理,必須采取招標方式確定物業管理企業?偨ㄖ娣e超過10萬m2的,必須采取公開招標方式確定物業管理企業。
   投標人不足3家或者住宅物業總建筑面積不足5萬m2的前期物業管理,經物業項目所在地的縣(市、區)房地產行政主管部門批準,可以采用協議方式選聘具有相應資質的物業管理企業。
   提倡非住宅的其他物業的建設單位通過招投標的方式,選聘具有相應資質的物業管理企業。
   第八條  符合下列條件之一的,可以不實行前期物業管理招投標:
  。ㄒ唬┪飿I由建設單位或者產權人一家自用的;
  。ǘ┪飿I的使用在保密或者安全方面有特別要求的;
  。ㄈ┩晃飿I管理區域內同一建設單位分期開發建設的物業,部分已實施物業管理,其余新建的。
   第九條  招標人應當在下列時限內完成前期物業管理招投標工作:
  。ㄒ唬╊A售物業項目應當在辦理《商品房預售許可證》前完成;
  。ǘ┈F售物業項目應當在現售前30日完成;
  。ㄈ┓浅鍪鄣男陆ㄎ飿I項目應當在交付使用前90日完成。
   第十條  招標人可以委托招標代理機構辦理招標事宜;有能力組織和實施招標活動的,也可以自行組織實施招標活動。
   物業管理招標代理機構應當在招標人委托的范圍內辦理招標事宜,并遵守本辦法對招標人的有關規定。
   第十一條  招標人應當在發布招標公告或者發出投標邀請書的10日前,將下列材料報物業項目所在地的縣(市、區)房地產行政主管部門備案:
  。ㄒ唬┡c物業管理有關的物業項目開發建設的政府批準文件;
  。ǘ┱袠斯婊蛲稑搜垥;
  。ㄈ┱袠宋募;
  。ㄋ模┓、法規規定的其他材料。
   縣(市、區)房地產行政主管部門發現報送備案的資料有違反法律、法規及本辦法規定的,應當在5個工作日內責令招標人改正。
   第十二條  招標文件應當包括下列內容:
  。ㄒ唬┱袠巳思罢袠隧椖亢喗。包括招標人名稱、地址、聯系方式;招標物業項目基本情況,包括名稱、范圍、占地面積、總建筑面積、住宅面積(含套數、幢數)、非住宅面積、公用設施設備、安防設施、出入口狀況、產權狀況、綠地狀況、公共活動場所、社區文化設施;
  。ǘ┪飿I施工進程、交付日期、預售情況、物業及配套設施設備的保修期、物業專項維修資金、物業質量保修金、物業管理用房和經營用房面積、位置并附相應圖紙;
  。ㄈ┪飿I管理服務內容及要求,包括服務內容、服務標準等;
  。ㄋ模┩稑吮WC金的數額及返還方式;
  。ㄎ澹┱袠宋募忉尲皩嵉乜疾斓臅r間、地點;
  。┩稑隧氈。包括投標人的資質和條件、投標依據、投標要求及投標文件語言文字、書寫和份數、送達地點及截止時間;
  。ㄆ撸┰u標標準、辦法及開標時間、地點;
  。ò耍┪飿I管理服務合同的簽訂說明及獎懲措施;
  。ň牛┢渌枰f明的事項及法律法規規定的其他內容。
   第十三條  招標公告或者投標邀請書應當包括下列內容:
  。ㄒ唬┱袠宋飿I的名稱、類別、用途、坐落地點、建筑面積等;
  。ǘ⿲ν稑巳说囊螅ㄙY質及其他條件);
  。ㄈ┩稑说牡攸c和期限;
  。ㄋ模┇@取招標文件的辦法、地點、時間及相關費用等。
   招標公告的公告期一般不應少于5個工作日。
   第十四條  公開招標的招標人可以根據招標文件的規定,對投標申請人進行資格預審。招標人應當在招標公告或者投標邀請書中載明資格預審的條件和獲得資格預審文件的辦法。
   資格預審文件一般應當包括資格預審申請書格式、申請人須知以及需要投標申請人提供的企業資格文件、業績、技術裝備、財務狀況和擬派項目負責人與主要管理人員的簡歷、資格業績等證明材料。
   第十五條  招標人應當在報名截止之日起3日內對投標申請人進行資格預審,并將資格預審結果報物業項目所在地的縣(市、區)房地產行政主管部門備案后,向各投標申請人發出資格預審結果通知書,同時告知資格預審合格的投標申請人獲得招標文件的時間、地點和方法。
   資格預審合格的投標申請人在5家以下的,應全部作為投標人;資格預審合格的投標申請人大于5家的,可以由招標人從中擇優選擇不少于5家作為投標人。
   第十六條  招標人應當確定投標人編制投標文件所需要的合理時間。公開招標的物業管理項目,自招標文件發出之日起至投標人提交投標文件截止之日止,最短不得少于20日。
   第十七條  招標人根據物業管理項目的具體情況,可以組織潛在的投標申請人踏勘物業項目現場,對投標申請人提出的疑問應當予以澄清。
   第十八條  招標人對已發出的招標文件進行必要的澄清或者修改的,應當在招標文件要求提交投標文件截止時間至少15日前,以書面形式通知所有招標文件的收受人。該澄清或者修改的內容為招標文件的組成部分,并應當報物業項目所在地的縣(市、區)房地產行政主管部門備案。

  第三章  投  標

  第十九條  本辦法所稱的投標人,是指響應前期物業管理招標、參與投標競爭的物業管理企業。
   第二十條  投標人應當按招標文件規定遞交投標保證金。
   第二十一條  投標人對招標文件有疑問需要澄清的,應當以書面形式向招標人提出。
   投標人應當按照招標文件要求編制投標文件。投標文件應當對招標文件提出的實質性要求和條件作出響應。投標文件應當包括下列內容:
  。ㄒ唬┩稑撕;
  。ǘ┪飿I管理方案及服務承諾;
  。ㄈ┩稑藞髢r(包括管理費用收支預算方案及收費標準測算);
  。ㄋ模┱袠宋募幸筇峁┑钠渌牧。
   第二十二條  投標人應當在招標文件要求提交投標文件的截止時間前,將投標文件密封送達投標地點。招標人收到投標文件后,應當向投標人出具標明簽收人和簽收時間的憑證,并妥善保存投標文件。在開標前,任何單位和個人均不得開啟投標文件。在招標文件要求提交投標文件的截止時間后送達的投標文件,為無效的投標文件,招標人應當拒收。
   第二十三條  投標人在招標文件要求提交投標文件的截止時間前,可以補充、修改或者撤回已提交的投標文件,并書面通知招標人。補充、修改的內容為投標文件的組成部分,并應當按照本辦法第二十二條的規定送達、簽收和保管。在招標文件要求提交投標文件的截止時間后送達的補充或者修改的內容無效。
 第二十四條  投標人有下列行為之一的,取消投標資格,并沒收投標保證金,情節嚴重的依法追究相應的法律責任。
  。ㄒ唬┮运嗣x投標或者以其他方式弄虛作假,騙取中標的;
  。ǘ┩稑巳嘶ハ啻ㄍ稑,排擠其他投標人公平競爭,損害招標人或者其他投標人的合法權益的;
  。ㄈ┩稑巳伺c招標人串通投標,損害國家利益、社會公共利益或者他人的合法權益的;
  。ㄋ模┩稑巳艘韵蛘袠巳嘶蛘咴u標委員會成員行賄等不正當手段謀取中標的。

  第四章  開標、評標和中標

  第二十五條  開標應當在招標文件確定的提交投標文件截止時間的同一時間公開進行;開標地點應當為招標文件中預先確定的地點。
   第二十六條  開標由招標人主持,邀請所有投標人參加。開標應當按下列規定進行:
  。ㄒ唬┯赏稑巳嘶蛘咂渫七x的代表檢查投標文件的密封情況,也可以由招標人委托的公證機關進行檢查并公證。經確認無誤后,由工作人員當眾拆封,應讀投標人名稱、投標價格和投標文件的其他主要內容;
  。ǘ┱袠巳嗽谡袠宋募幸筇峤煌稑宋募慕刂箷r間前收到的所有投標文件,開標時應當當眾予以拆封;
  。ㄈ╅_標過程應當記錄,并由招標人存檔備查。
   第二十七條  評標由招標人依法組建的評標委員會負責。
   評標委員會由招標人代表和物業管理方面的專家組成,成員為5人以上單數,其中招標人代表以外的物業管理方面的專家不得少于成員總數的三分之二。
   評標委員會的專家成員,應當由招標人從臺州市房地產行政主管部門建立的專家名冊中采取隨機抽取的方式確定。
   與投標人有利害關系的人不得進入相關項目的評標委員會。
   第二十八條  評標委員會應當客觀、公正、誠實、廉潔地履行職責。
   評標委員會成員不得與任何投標人或者與招標結果有利害關系的人進行私下接觸,不得收受投標人、中介人及其他利害關系人的財務或者其他好處。
   評標委員會成員和評標活動有關的工作人員不得透露對投標文件的評審和比較、中標候選人的推薦情況以及與評標有關的其他情況。
   前款所稱的與評標活動有關的工作人員,是指評標委員會成員以外的因參與評標監督工作或者事務性工作而知悉有關評標情況的所有人員。
   第二十九條  評標委員會應當按照招標文件確定的評標標準與評標方法,對投標文件進行評審和比較,并對評標結果簽字確認。
   除現場答辯外,評標應當在保密的情況下進行。
   第三十條  評標委員會完成評標后,應向招標人提出書面評標報告,并按照招標文件規定的評標標準和評標方法,向招標人推薦  不超過3名有排序的合格的中標候選人并予以公示,公示時間為5日。
   招標人應當將最高得分的中標候選人確定為中標人。當確定的中標人放棄中標或者因不可抗力提出不能履行合同的,招標人可以依序確定其他中標候選人為中標人。
   第三十一條  招標人應當在投標有效期截止時限30日前確定中標人。投標有效期應當在招標文件中載明。
   第三十二條  招標人應當在確定中標人之日起3日內向中標人發出中標通知書,同時將中標結果通知所有未中標的投標人。
   招標人應當自確定中標人之日起15日內,向物業項目所在地縣(市、區)房地產行政主管部門備案。備案資料應當包括開標評標  過程、確定中標人的方式及理由、評標委員會的評標報告、中標人的投標文件等。委托代理招標的,備案時還應當附招標代理委托合同。

  第五章  合同訂立與履行

  第三十三條  中標通知書發出之日起30日內,中標人和招標人應當按照招標文件、投標文件,參照《前期物業管理服務合同》(示范文本)簽訂合同。招標人和中標人不得再行訂立背離招標文件和投標文件內容的其他協議。
   第三十四條  招標人應當自合同簽訂之日起5日內,將合同報物業項目所在地的縣(市、區)房地產行政主管部門備案。
   第三十五條  招標文件中要求中標人提交履約保證金的,中標人應在簽訂合同前提交。履約保證金由物業項目所在地的縣(市、區)房地產行政主管部門統一保管,專項儲存。
   履約保證金具體金額按照招標物業總建筑面積1元/m2確定,但總額不超過人民幣30萬元。合同期終止后30日內返回本金及利息。
   第三十六條  中標通知書發出之日起30日內,中標人拒絕簽訂合同的,其投標保證金不予退還并取消中標資格;給招標人造成損失的,中標人應當承擔賠償責任。
   招標人拒絕簽訂合同的,除返還中標人投標保證金外,還應當賠償給中標人造成的損失。

  第六章  法律責任

  第三十七條  任何單位和個人不得將必須進行招標的前期物業管理項目化整為零或者以其他任何方式規避招標。
   第三十八條  投標人及其他利害關系人認為招標投標活動有違反本辦法有關規定的,有權向招標人提出異議或者依法向有關部門投訴。
   第三十九條  應當招投標的物業管理項目,建設單位擅自采用協議方式選聘物業管理企業的,按照《物業管理條例》第五十七條的規定處理。

  第七章  附  則

  第四十條  前期物業管理結束后由業主大會確定適宜方式選聘物業管理企業;鼓勵業主、業主大會通過招投標方式選聘具有相應資質的物業管理企業。業主、業主大會通過招投標方式選聘物業管理企業的,可參照本辦法執行。
   第四十一條  物業管理招標過程中發生的廣告代理、信息發布、文件編制、勞務、交通等相關費用由招標人支付,招標文件中約定由中標人或者投標人承擔的除外,投標費用由投標人負責。
   第四十二條  招投標活動結束后,招標人或者原物業管理企業應當按有關規定,辦理物業管理承接驗收手續,移交相關物業管理資料和物業管理用房。
   第四十三條  本辦法中的“內”、“以上”、“以下”均含本數,“超過”、“不足”、“大于”、“小于”均不含本數。
   第四十四條  本辦法由臺州市建設規劃局住宅與房地產業處負責解釋。
   第四十五條  本辦法自發文之日起實施。

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