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臺州市物業管理實施辦法
臨海市朗潔物業管理有限公司  時間:2014-4-22 14:33:53
臺州市物業管理實施辦法

第一章  總   則

 第一條 為了規范物業管理活動,維護業主和物業服務企業的合法權益,推動物業服務行業健康發展,根據《中華人民共和國物權法》、國務院《物業管理條例》和《浙江省物業管理條例》等有關規定,結合本市實際,制定本辦法。
第二條  本市行政區域內的物業管理、使用及其監督管理適用本辦法。
第三條 本辦法所稱物業管理,是指業主通過選聘物業服務企業,由業主與物業服務企業按照物業服務合同約定,對房屋及其配套設施、設備和相關場地進行維修、養護、管理,維護相關區域內的環境衛生和秩序的活動。
第四條 市建設行政主管部門(以下稱市物業主管部門)負責本市行政區域內物業管理活動的監督管理工作,各縣(市、區)建設行政主管部門(以下稱縣物業主管部門)負責本行政區域內物業管理活動的監督管理工作。
縣級以上發改(物價)、公安、民政、財政、稅務、環保、工商、行政執法(城管)、人防等有關行政主管部門,按照各自職責,協同做好本行政區域內物業管理的監督管理工作。街道辦事處(鄉鎮人民政府)負責協調物業管理與社區建設之間的關系,協助物業主管部門對物業管理進行指導和監督。
第五條 建立物業管理聯席會議制度。由街道辦事處(鄉鎮人民政府)負責召集,物業主管部門、居民(村民)委員會、公安派出所、物業服務企業、業主委員會或者業主代表等各方參加,協調解決本行政區域內物業管理的重大問題。 物業管理聯席會議主要協調解決下列事項:
(一)業主委員會不依法履行職責的問題;
(二)業主委員會換屆過程中出現的問題;
(三)履行物業服務合同中出現的重大問題;
(四)提前終止物業服務合同的問題;
(五)物業服務企業在退出和交接過程中出現的問題;
(六)需要協調解決的其他物業管理問題。
第六條  各級人民政府應當將物業服務行業作為新興服務業予以重點扶持和培育,積極推進物業管理產業化、專業化、社會化、市場化進程,鼓勵創新物業管理機制,依靠科技進步提高物業服務水平。
第二章 業主、業主大會和業主委員會
第七條  物業管理區域由物業所在地縣物業主管部門會同街道辦事處(鄉鎮人民政府)根據物業的共用設施設備配置、建筑規模、社區建設等因素劃分。物業管理區域的劃分,應當征求居民(村民)委員會的意見。物業管理區域劃分具體辦法由市物業主管部門會同有關部門另行制定。
第八條 業主在物業管理活動中,享有法律、法規規定的權
利,并應當履行法律、法規規定的義務。
第九條 一個物業管理區域內全體業主成立一個業主大會,代表和維護全體業主有關物業管理的合法權益。物業管理區域內只有一個業主,或者業主人數較少且經全體業主同意,可以不成立業主大會,由業主共同履行業主大會、業主委員會職責。
第十條 物業管理區域具備下列條件之一的,街道辦事處(鄉鎮人民政府)應當指導業主成立業主大會籌備組,籌備召開首次業主大會會議,物業所在地物業主管部門、居民(村民)委員會應當予以協助:
(一)房屋出售并交付使用的建筑面積達到物業總建筑面積60%以上的;
(二)首套房屋出售并交付使用已滿兩年,且房屋出售并交付使用的建筑面積達到物業總建筑面積30%以上的。
一個物業管理區域的建設項目實行分期開發的,先期開發區域具備前款規定的業主大會成立條件的,可以先行成立業主大會并選舉產生首屆業主委員會;當后期開發區域建成交付使用后,應當重新補選或者改選業主委員會。
第十一條 具備本辦法第十條規定的首次業主大會召開條件的,建設單位或者10名以上業主可以聯名向街道辦事處(鄉鎮人民政府)提出書面申請,并告知物業所在地物業主管部門、居民(村民)委員會。 街道辦事處(鄉鎮人民政府)應當自收到書面申請后 10 日內通知建設單位報送下列文件資料:
(一)物業管理區域證明;
(二)房屋及建筑物面積清冊;
(三)業主名冊;
(四)建筑規劃總平面圖;
(五)交付使用公用設施設備的證明;
(六)物業服務用房配置證明;
(七)其他有關文件資料。
建設單位應當自收到街道辦事處(鄉鎮人民政府)通知后 10日內報送有關文件資料。
街道辦事處(鄉鎮人民政府)應當會同物業所在地物業主管部門對建設單位報送的有關文件資料組織審查。對符合首次業主大會召開條件的,應當自收到有關文件資料后40日內成立指導小組,指導成立業主大會籌備組;對不符合條件的,應當書面告知并說明理由。
一個物業管理區域成立一個業主大會籌備組。業主大會籌備組人數一般為5人至11人的單數;I備組成員包括建設單位、街道辦事處(鄉鎮人民政府)、居民(村民)委員會各選派的1名代表以及業主推舉的代表,其中業主推舉的代表人數不低于籌備組人數的一半,籌備組組長由街道辦事處(鄉鎮人民政府)代表擔任;I備組成員名單應當自成立之日起3日內在物業管理區域內書面公告。
第十二條 業主大會籌備組履行建設部《業主大會和業主委員會指導規則》賦予的有關職責。業主大會籌備組應當自成立之日起 90 日內完成籌備工作,組織召開首次業主大會會議。
業主大會籌備組應當自首次業主大會會議召開 15 日前將會議時間、地點、議題、議程和籌備情況以書面形式在物業管理區域內公告,并告知街道辦事處(鄉鎮人民政府)、物業所在地物業主管部門、居民(村民)委員會,接受告知的單位應當派代表參加會議。業主對公告內容有異議的,籌備組應當記錄并作出答復。
第十三條 首次業主大會會議的籌備經費由建設單位承擔。建設單位應當在物業竣工交付備案前一次性向物業所在地物業主管部門預繳籌備經費,由物業主管部門代收代管;I備經費的使用應當堅持節儉、合理,實行多退少補原則。具體預繳標準由市物業主管部門制定。建設單位、物業服務企業應當協助業主大會籌備組工作,并提供相應的人力、場地支持。
業主委員會成立后 30 日內,業主大會籌備組、建設單位、物業服務企業應當將業主名冊、物業建筑基本情況等物業資料移交給業主委員會。
第十四條 業主大會會議可以采用集體討論、書面征求意見或者采用集體討論和書面征求意見相結合的形式;但是,應當有物業管理區域內專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主參加。
業主因故不能參加業主大會會議的,可以書面委托代理人代為參加業主大會會議。凡需書面投票表決的,業主的贊同、反對、棄權意見應當由業主本人簽字。
第十五條  下列事項由業主大會決定:
(一)制定和修改業主大會議事規則;
(二)制定和修改管理規約;
(三)選舉業主委員會或者更換業主委員會委員;
(四)選聘和解聘物業服務企業;
(五)籌集和使用物業專項維修資金;
(六)改建、重建建筑物及其附屬設施;
(七)有關共有和共同管理權利的其他重大事項。
 第十六條 業主大會決定本辦法第十五條第(五)項、第(六)項規定的事項,應當經專有部分占建筑物總面積 2/3 以上的業主且占總人數 2/3 以上的業主同意;決定本辦法第十五條規定的其他事項,應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。
逾期不參加投票業主的專有部分建筑面積和人數是否計入已表決的多數專有部分建筑面積和人數,由業主大會議事規則約定。但該已表決的多數專有部分建筑面積和人數應當達到物業管理區域內建筑物總面積的過半數和業主總人數的過半數。
第十七條 業主大會會議分為定期會議和臨時會議。業主大會定期會議應當按照業主大會議事規則規定召開。物業管理區域內20%以上的業主提議或者符合業主大會議事規則規定條件的,業主委員會應當組織召開業主大會臨時會議。召開業主大會會議,應當于會議召開 15 日前將會議時間、地點、議題和議程書面通知業主本人。
第十八條  業主委員會委員由業主大會會議選舉產生,由5人至11人單數組成,并應當符合下列條件:
(一)本物業管理區域內具有完全民事行為能力的業主;
(二)遵守有關法律、法規和規章、制度;
(三)遵守業主大會議事規則、管理規約,模范履行業主義務;
(四)熱心公益事業,責任心強,公正廉潔;
(五)具有一定的組織協調能力;
(六)具備必要的工作時間。
本人或者配偶、近親屬在為本物業管理區域服務的物業服務企業任職(包括兼職),或者與該企業有直接經濟利益關系的,不得擔任業主委員會委員。
第十九條 業主委員會委員實行任期制,每屆任期為3年至5年,可以連選連任。業主委員會應當自選舉之日起7日內召開首次會議,推選業主委員會主任、副主任。
第二十條 業主委員會應當自選舉產生之日起 30 日內,持下列文件向物業所在地物業主管部門和街道辦事處(鄉鎮人民政府)辦理備案手續:
(一)業主大會成立情況(含業主大會會議記錄和會議決定);
(二)業主委員會選舉情況;
(三)業主大會議事規則;
(四)管理規約;
(五)業主大會決定的其他重大事項。
物業所在地物業主管部門應當對依法選舉產生的業主委員會出具業主大會、業主委員會備案證明。
業主委員會任期內,備案內容發生變更的,業主委員會應當自變更之日起30日內向備案機關辦理備案變更手續。
第二十一條 業主委員會是業主大會的執行機構,具體履行下列職責:
(一)執行業主大會的決定和決議;
(二)召集業主大會會議,報告物業管理實施情況;
(三)與業主大會選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同;
(四)及時了解業主、物業使用人的意見和建議,監督和協
助物業服務企業履行物業服務合同;
(五)監督管理規約的實施;
(六)督促業主交納物業服務費及其他相關費用;
(七)組織和監督專項維修資金的籌集和使用;
(八)調解業主之間因物業使用、維護和管理產生的糾紛;
(九)業主大會賦予的其他職責。
第二十二條  業主委員會憑物業所在地物業主管部門的備案證明,申請刻制印章。
業主委員會應當建立印章管理規定,并指定專人保管印章。使用業主大會印章,應當根據業主大會議事規則的規定或者業主大會會議的決定;使用業主委員會印章,應當經業主委員會會議表決通過或者業主委員會全體委員1/2以上簽字。
第二十三條  業主委員會會議應當定期召開,由主任或者主任委托的副主任負責召集。經 1/3 以上業主委員會委員的提議,應當在7日內召開業主委員會會議。
業主委員會召開會議應當有 1/2 以上委員出席,所作決定須經業主委員會全體委員1/2以上同意。
業主委員會需要討論、決定的事項,應當于會議召開3日前在物業管理區域內公告,聽取業主和非業主使用人的建議意見。業主委員會會議作出的決定,應當自作出決定之日起3日內在物業管理區域內公告。
 第二十四條  業主委員會任期屆滿2個月前,應當召開業主大會會議對業主委員會進行換屆改選。業主委員會任期屆滿仍未換屆改選的,物業所在地物業主管部門、街道辦事處(鄉鎮人民政府)、居民(村民)委員會應當指導業主召開業主大會會議進行換屆改選。
業主大會會議選舉產生新一屆業主委員會的,原業主委員會應當自任期屆滿之日起10日內將其保管的有關財務憑證、檔案等文件資料、印章及其他屬于全體業主所有的財物移交新一屆業主委員會。 
第二十五條 業主委員會在物業管理活動中為維護物業管理區域內業主共同權益的需要,經業主大會決定,可以自己的名義依法提起訴訟。未經業主大會表決通過的,不得以業主委員會的名義起訴。 
第二十六條 業主大會或者業主委員會在其職權范圍內作出的決定,對物業管理區域內的全體業主具有約束力。
業主大會、業主委員會應當依法履行職責,不得作出與物業管理無關的決定,不得從事與物業管理無關的活動。
業主大會、業主委員會作出的決定違反法律、法規的,物業所在地物業主管部門或者街道辦事處(鄉鎮人民政府)應當責令限期改正或者撤銷其決定,并通告全體業主。
業主委員會及其委員未能依法履行職責或者其行為損害全體業主共同利益的,物業管理區域內的業主可以根據本辦法第十七條第三款規定提議召開業主大會臨時會議。業主委員會不按規定組織召開業主大會臨時會議的,街道辦事處(鄉鎮人民政府)、物業所在地物業主管部門、居民(村民)委員會應當指導業主召開。
業主大會臨時會議有權根據業主大會議事規則提出質詢、依法撤銷業主委員會所作的決定或者改選業主委員會。
第二十七條  業主委員會應當定期核查委員資格,業主也有權向業主委員會提出終止業主委員會委員資格的動議。
業主委員會委員有下列情形之一的,業主委員會應當自發現之日起30日內完成調查核實并公布核實情況。情況屬實的,業主委員會應當在10日內作出暫停該業主委員會委員職權的決定,待業主大會會議通過后,該業主委員會委員資格終止:
(一)因物業轉讓、滅失等原因不再是業主的;
(二)無故缺席業主委員會會議連續3次以上的;
(三)因疾病或者年齡等原因喪失履職能力的;
(四)有犯罪行為的;
(五)以書面形式向業主大會提出辭職的;
(六)拒不履行業主義務的;
(七)惡意串通業主,影響業主大會、業主委員會決策或者正常運作的;
(八)本人或者配偶、近親屬在為本物業管理區域服務的物業服務企業任職(包括兼職),或者與該企業有直接經濟利益關系的;
(九)其他原因不宜繼續擔任業主委員會委員的。
有本條第二款第(一)項情形的,自物業轉讓、滅失之日起,該業主委員會委員資格自動終止。
 第二十八條  管理規約應當對物業共用部位、共用設施設備的使用、維護、管理,物業管理區域環境衛生和秩序的管理,房屋外觀的維護,房屋裝飾裝修的禁止行為,業主的其他義務以及違反管理規約應當承擔的責任等事項依法作出約定。
管理規約自業主大會會議審議通過之日起生效,對全體業主、非業主使用人均具有約束力。
 第二十九條  業主大會議事規則應當就業主大會的議事方式、表決程序以及業主委員會的組成、職權和委員資格、人數、任期等事項作出約定。 
第三十條  業主大會、業主委員會開展工作的經費在利用物業管理區域內共用部位、共用設施設備的收益中列支。經費的籌集、管理和使用的具體辦法由業主大會決定;經費的使用情況應當由業主委員會定期在物業管理區域內顯著位置公示,接受全體業主的監督。
第三章  前期物業管理
 第三十一條  建設單位應當在取得商品房預售許可證前(不實行預售許可制度的拆遷安置房、經濟適用房等應當在擇房前)選聘物業服務企業,對物業進行前期管理。
提倡建設單位按照房地產開發與物業管理相分離的原則,通過招標投標方式選聘物業服務企業。
住宅物業的建設單位應當通過招標投標方式選聘物業服務企業;其中物業管理區域建筑面積10萬平方米以上的,建設單位必須通過公開招標投標方式選聘物業服務企業。但是,投標人少于3家或者物業管理區域建筑面積不足5萬平方米的,經物業所在地物業主管部門同意,建設單位可以采取協議方式選聘物業服務企業。
物業服務業務承發包費用不得低于成本價和政府指導價下限。政府指導價由市價格行政主管部門會同市物業主管部門根據物業管理服務等級標準等因素,制定相應的等級基準價和浮動幅度,并定期公布。
前期物業服務項目招標投標具體辦法由市物業主管部門另行制定。
 第三十二條  建設單位在預(銷)售物業前,應當會同物業服務企業研究制定臨時管理規約和住宅使用說明書,作為物業預(銷)售合同的附件。臨時管理規約和住宅使用說明書應當報物業所在地物業主管部門備案。
臨時管理規約應當對物業共用部位、共用設施設備的使用、維護、管理,物業管理區域環境衛生和秩序的管理,房屋外觀的維護,房屋裝飾裝修的禁止行為,業主的其他義務以及違反臨時管理規約應當承擔的責任等事項依法作出約定,但不得侵害物業買受人的合法權益。
建設單位在預(銷)售物業時應當將臨時管理規約向物業買受人予以明示,并有義務作出說明。
物業買受人在與建設單位簽訂商品房買賣合同時,應當對遵守臨時管理規約予以書面承諾。
 第三十三條  建設單位與物業買受人簽訂的商品房買賣合同應當包含前期物業服務合同的主要內容以及物業管理區域劃分情況。
 第三十四條  前期物業服務合同約定期限尚未屆滿,但業主大會已按規定選聘物業服務企業的,自業主委員會與物業服務企業簽訂的物業服務合同生效之日起,該前期物業服務合同終止。
前期物業服務合同期滿,物業管理區域尚未成立業主大會、選舉產生業主委員會的,建設單位應當按照本辦法第三十一條的規定重新選聘物業服務企業實施物業管理。
 第三十五條  物業未經竣工驗收或者竣工驗收不合格的,不得交付使用。物業竣工交付使用的具體辦法由市物業主管部門另行制定。
物業服務企業接管物業時,應當對物業的共用部位、共用設施設備及相關場地進行查驗,并作相應記錄;發現與竣工驗收資料不符或者存在質量問題的,應當向物業所在地物業主管部門或者其他有關行政主管部門報告,并書面要求建設單位進行整改。建設單位整改合格后,方可辦理物業交接手續。 
第三十六條  在辦理物業交接手續時,建設單位應當向物業服務企業移交下列資料: 
(一)竣工總平面圖,單體建筑、結構、設備竣工圖,分幢分層平面圖和套型圖,物業區域內道路、園林綠化、地(面)下停車(位)庫、地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料;
(二)共用設施設備清單;
(三)設施設備的安裝、使用和維護保養等技術資料;
(四)物業質量保修和物業使用說明文件;
(五)業主名冊;
(六)臨時管理規約、物業管理用房清冊以及物業管理需要的其他資料。
前期物業服務合同終止時,物業服務企業應當將上述接收的資料、剩余公共經費、物業管理用房以及屬于全體業主所有的辦公設備、物業服務期間形成的管理資料移交給業主委員會。
第三十七條  建設單位應當一次性向物業服務企業支付前期物業服務開辦費。開辦費主要用于早期介入物業服務管理費用(含人工工資)、物業管理用房裝修、物業辦公設備用品購置等。開辦費可采用實物補貼或者貨幣補貼方式,具體標準和使用辦法應當根據物業的具體情況,通過投標書約定或者由建設單位與物業服務企業協商確定。
開辦費使用辦法應當明確前期介入物業服務標準和管理費用額度、物業管理用房裝修標準和費用額度、物業辦公設備用品購置標準和費用額度等。開辦費用于物業管理用房裝修、物業辦公設備用品購置形成的產權歸全體業主所有,在前期物業服務期滿后移交業主委員會。
物業服務企業應當建立開辦費使用賬冊,并在業主大會成立時向全體業主公示,接受質詢。
 第三十八條  建設單位應當按照物業建設工程規劃許可證載明的地上總建筑面積7‰的比例配置物業管理用房,其中3‰為物業管理辦公用房、4‰為物業管理經營用房;但物業管理區域內的物業均為非住宅的,物業管理用房的配置比例為物業建設工程規劃許可證載明的地上總建筑面積的 3‰。當物業管理用房按規定比例配置建筑面積不足50平方米時,按照50平方米配置。物業管理用房建筑面積計入該物業地上總建筑面積。
規劃管理部門應當將物業管理用房配置比例和要求列入規劃條件。因依法調整規劃,物業竣工驗收后的實測地上建筑面積超過建設工程規劃許可證載明的地上建筑面積的,建設單位應當對超過部分按照本條第一款規定的比例補充配置物業管理用房;確實無法補充配置的,應當按照該物業管理區域內的物業平均銷售價格支付不足部分的相應價款,列入物業專項維修資金或者按照業主大會的決定用于物業管理方面的其他需要。
物業管理用房依法屬于全體業主共同所有。未經業主大會同意,不得改變其用途。 
第三十九條  業主依法享有的物業共用部位、共用設施設備的所有權、使用權,建設單位不得擅自處分。
利用物業管理用房進行經營活動的,所得收益主要用于補充 物業專項維修資金,也可以按照業主大會的決定用于物業服務方面的其他需要。屬前期物業服務期間的,按照物業投標書的約定處理。
第四章  物業服務
第四十條  物業服務企業應當按照建設部《物業服務企業資質管理辦法》的規定,取得資質證書后方可從事物業服務活動。 從事物業服務的人員應當按照國家有關規定,取得執業資格證書。 
第四十一條  一個物業管理區域應當由一個物業服務企業提供物業服務。
物業服務合同終止或者解除,需要更換物業服務企業的,業主大會應當按照本辦法第三十一條的規定選聘物業服務企業。
 第四十二條  物業服務合同由業主委員會與業主大會選聘的物業服務企業簽訂,其內容由雙方約定,一般包括下列條款:
(一)當事人的名稱或者姓名和住所;  
(二)物業的基本情況;
(三)物業服務事項和服務質量要求;
(四)物業服務費的標準和收取辦法;
(五)物業專項維修資金的管理和使用;
(六)物業管理用房的管理和使用;
(七)合同期限; 
(八)違約責任;
(九)解決爭議的辦法。
物業服務合同的條款應當事先經業主大會審查同意,但業主大會已授權業主委員會決定的除外。
對本條第一款第(三)項內容進行約定時,一般應當明確物業服務企業有關業主人身、財產安全防范方面的義務和責任,同時應當符合國家、省、市物業服務等級標準的規定。
對本條第一款第(四)項內容的約定,應當符合國家、省、市物業服務收費管理的規定。
當事人可以參照物業服務合同的示范文本簽訂合同。
第四十三條  物業服務企業應當按照物業服務合同的約定,提供相應的服務。物業服務合同可以約定下列服務事項:
(一)物業共用部位、共用設施設備的使用管理和維護;
(二)公共綠化的維護;
(三)公共區域的保潔;
(四)公共區域的秩序維護;
(五)車輛的停放管理;
(六)對物業使用中禁止性行為的管理措施;
(七)物業維修、更新、改造和養護費用的賬務管理;
(八)物業檔案資料的保管;
(九)業主或者業主大會委托的其他物業服務事項。 
第四十四條  物業服務企業提供物業服務,應當遵守下列規定:  
(一)符合物業服務規范;
(二)及時向業主、非業主使用人告知安全合理使用物業的注意事項;
(三)定期聽取業主、非業主使用人的建議意見,改進和完善服務;
(四)配合居民(村民)委員會做好社區管理的相關工作。
 第四十五條  物業服務企業承接物業服務項目時,應當對物業共有部分、共用設施設備是否滿足正常使用功能進行查驗,并與業主委員會辦理物業交接驗收手續。
業主委員會應當向物業服務企業移交本辦法第三十六條規定的資料、經費、設備等。 
第四十六條  物業服務企業可以將物業管理區域內的專項服務業務委托專業公司實施,但不得將該物業的整體服務事項委托他人。
物業服務企業可以根據業主的委托提供物業服務合同約定以外的服務項目,服務報酬由雙方協商確定。 
第四十七條  業主應當遵守與建設單位簽訂的商品房買賣合同和《業主臨時管理規約》,并自建設單位交付物業之日的次月起按物業服務合同的約定按時足額交納物業服務費用。
物業管理區域內尚未出售或者尚未交付給買受人的物業,其物業服務費用由建設單位按照該物業區域同類物業的標準全額交 納。
前期物業服務合同生效之日至出售房屋交付之日的當月發生的物業服務費用,由建設單位承擔。
建設單位出售物業時,不得承諾或者約定減免物業服務費用。建設單位承諾或者約定減免的物業服務費用,由建設單位承擔。
業主與非業主使用人約定由非業主使用人交納物業服務費的,從其約定,業主負連帶交納責任。業主與非業主使用人未約定的,由業主交納。
物業產權交易時,買賣雙方當事人應當對物業服務費結算有明確的約定。買賣雙方當事人未約定的,由買受人交納。
第四十八條  物業管理區域內供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等專業單位應當向最終用戶收取有關費用。
住宅物業的最終用戶,按照下列規定確定:
(一)專有部分以單個業主作為最終用戶;
(二)部分業主共有部分以該共有部分的全體業主作為最終
用戶;
(三)全體業主共有部分以全體業主作為最終用戶。
供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等專業單位不得強制要求物業服務企業代收有關費用。確需委托物業服務企業代收有關費用的,應當簽訂委托代收協議,并支付相應的代收手續費。 
第四十九條  物業服務收費根據物業的類型、物業服務的不同階段、提供服務的性質、特點等不同情況,分別實行政府指導價和市場調節價。業主委員會成立前,由物業服務企業(或者建設單位)擬定本物業服務區域物業服務等級和具體收費標準后,報價格行政主管部門核準;業主委員會成立后,由業主委員會與物業服務企業在物業服務合同中約定具體的收費標準,報價格行政主管部門備案。
物業服務企業采用酬金制收費方式的,物業管理的各項資金應當按規定建賬立制,其收支情況應當定期公布,接受全體業主的監督;采用包干制收費方式的,應當定期公布物業共用部位、共用設施設備以及相關場地經營所得的收支情況。
物業服務企業應當按照國家、省、市有關規定,在物業管理區域內的顯著位置,將服務內容、服務標準以及收費項目、收費標準等進行公布。
 第五十條  物業服務企業應當依法承接和退出物業服務項目。物業服務企業承接和退出物業服務項目的具體辦法由市物業主管部門另行制定。
 第五十一條  街道辦事處(鄉鎮人民政府)、居民(村民)委員會應當調解業主或者非業主使用人與物業服務企業在物業服務活動中發生的矛盾和爭議。
業主委員會應當督促物業服務企業按照物業服務合同的約定做好物業管理服務工作,調解業主對物業服務的投訴。業主和 物業服務企業對于物業服務有爭議的,可以向街道辦事處(鄉鎮人民政府)、居民(村民)委員會申請調解,或者直接向人民法院提起訴訟。
第五章 物業使用與維護
第五十二條  業主、物業服務企業不得擅自占用、挖掘物業管理區域內的道路、場地、綠地及其他共用部位、共用設施設備,損害業主共同利益。
因物業維修或者公共利益,業主確需臨時占用、挖掘道路、場地、綠地及其他共用部位、共用設施設備的,應當征得業主委員會、物業服務企業和直接利害關系人的同意,并依法辦理相關手續;物業服務企業確需臨時占用、挖掘道路、場地、綠地及其他共用部位、共用設施設備的,應當征求直接利害關系人的意見,征得業主委員會同意,事先在物業管理區域內公告,并依法辦理相關手續。
業主、物業服務企業臨時占用、挖掘道路、場地、綠地及其他共用部位、共用設施設備,應當采取措施保障通行安全,并及時恢復原狀。 
第五十三條  業主、非業主使用人應當按照房地產權證書載明的用途或者規劃管理部門批準的設計用途使用物業,不得改變物業使用性質。確需改變的,應當征得利害關系人的同意,報經規劃、國土資源等有關部門批準,并依法辦理相關手續。 
物業服務企業發現業主或者非業主使用人不按照房地產權證書載明的用途使用的,應當予以勸阻;勸阻無效的,及時報告有關部門。
第五十四條  物業管理區域內,規劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業主的需要。
物業管理區域內,規劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬,由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。
 占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位,屬于業主共有。 
第五十五條  經業主大會同意,在物業管理區域內設置臨時停車位的,不得影響其他車輛和行人的正常通行,不得損壞綠地等共用部位、共用設施設備,不得阻礙消防通道。
業主委員會可以與物業服務企業根據物業管理區域停車實際,制訂臨時停車方案,報業主大會決定。
利用物業管理區域共用部位或者場地停放車輛的,按照業主大會的決定交納臨時停車費。臨時停車費除用于維護停車場地設施和停車管理的必要開支外,物業服務企業應當根據業主大會的決定用于補充物業專項維修資金或者用于物業管理的其他需要。
物業服務企業應當將臨時停車費單獨列賬,獨立核算,接受業主委員會的監督。 
第五十六條  大型車輛和載有危險化學品的車輛不得進入住宅小區。
物業服務企業應當加強對進入住宅小區的車輛管理,發現違反有關規定的,應當及時勸阻、制止;勸阻、制止無效的,應當及時報告公安等有關部門;公安等有關部門應當依法及時予以處理。
 第五十七條  物業管理區域內依法屬于業主共有的設施設備(指物業管理區域內分戶門外配置的給排水、供電、燃氣、供熱、通信、有線電視等設施設備及相關管線)的建設施工、移交接收、維修養護、更新改造及其管理,按照《浙江省物業區域相關共有設施設備管理辦法》執行,具體實施細則由市物業主管部門另行制定。
建設單位應當按照國家有關標準和經批準的規劃設計方案,配套建設物業相關共有設施設備。
承擔城市公共服務的給排水、供電、燃氣、供熱、通信、有線電視等相關專業單位,應當按照規定接收管理物業區域內的相關共有設施設備,并及時做好相關共有設施設備的維修養護、更新改造。相關專業單位接收管理物業區域內相關共有設施設備后發生的維修養護、更新改造等費用,在相關專業單位的企業成本中列支。
已交付使用的物業,其相關共有設施設備未辦理移交接管手續的,由街道辦事處(鄉鎮人民政府)、居民(村民)委員會牽頭,組織相關專業單位、建設單位、業主委員會、物業服務企業辦理移交接管手續。 
第五十八條  業主或者非業主使用人裝飾裝修房屋的,應當事先告知物業服務企業。物業服務企業應當將裝飾裝修的禁止行為和注意事項告知業主或者非業主使用人。
業主或者非業主使用人裝飾裝修房屋,應當遵守法律、法規、規章和本辦法的規定以及臨時管理規約、管理規約。
 第五十九條  禁止下列損害公共利益的行為:
(一)違法改變房屋承重結構、破壞房屋外貌,擅自改變房屋使用性質;
(二)違法搭建建筑物、構筑物;
(三)擅自改建、占用物業共用部位;
(四)損壞或者擅自占用、移裝共用設施設備;
(五)存放不符合安全標準的易燃、易爆、劇毒、放射性等危險性物品,或者存放、鋪設超負荷物品;
(六)超標排放有毒、有害物質;
(七)排放超過規定標準的噪聲;
(八)隨意傾倒或者拋棄垃圾、雜物;
(九)未經批準擺攤設點;
(十)在建筑物或者構筑物上亂懸掛、亂張貼、亂涂寫、亂刻畫;
(十一)擅自改變房屋外貌,擅自安裝防盜窗、花架、曬衣架、空調室外機、太陽能熱水器等;
(十二)破壞屋面、衛生間、廚房間防水層;
(十三)法律、法規、規章和臨時管理規約、管理規約禁止的其他行為。
 第六十條  物業服務企業應當加強物業管理區域內裝飾裝修安全事項的巡查,業主、非業主使用人應當予以配合。物業服務企業發現業主、非業主使用人在物業使用、裝飾裝修過程中有違反法律、法規、規章和本辦法第五十九條規定以及臨時管理規約、管理規約行為的,應當依據有關規定以及臨時管理規約、管理規約》予以勸阻、制止,并通知業主委員會;業主委員會應當督促業主及時改正,相關業主、非業主使用人應當予以配合;勸阻、制止無效的,物業服務企業、業主委員會應當及時報告物業所在地物業主管部門或者有關行政主管部門,并配合有關行政主管部門做好整改工作。
其他單位或者個人發現業主、非業主使用人在物業使用、裝飾裝修過程中有違反法律、法規、規章和本辦法規定行為的,可以向物業所在地物業主管部門或者有關行政主管部門投訴或者舉報。
物業所在地物業主管部門或者有關行政主管部門接到報告、投訴、舉報后,應當依法及時處理。 
第六十一條  利用物業共用部位、共用設施設備進行經營活動的,在征得相關業主、業主大會、物業服務企業同意后,方可向有關部門申請辦理審批手續。業主所得收益主要用于補充物業專項維修資金,也可以按照業主大會的決定用于物業服務方面的 其他需要。
第六十二條  所有住宅物業(包括拆遷安置房、經濟適用房)、住宅小區內的非住宅物業或者與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業的業主,應當按照規定交存物業專項維修資金。
進行分割銷售的獨立商業用房、辦公用房,也應當按照規定交存物業專項維修資金。
物業專項維修資金屬于業主所有,專項用于物業保修期滿后物業共用部位、共用設施設備的維修、更新和改造,不得挪作他用。
新建物業首期物業專項維修資金,由業主按照所擁有物業的建筑面積交存。交存的標準為當地房屋建筑安裝工程每平方米建筑面積平均造價的5%至8%。
新建物業首期物業專項維修資金由建設單位代收代交。建設單位應當在建設工程竣工驗收規劃認可前,按照物業總建筑面積和本條第四款規定標準,一次性向物業所在地物業主管部門交存物業專項維修資金。
物業專項維修資金管理費用,在物業專項維修資金的增值收益中列支(按物業專項維修資金增值收益 15%的比例提。,并與物業專項維修資金分賬核算。
物業專項維修資金實行“業主交納、統一存儲、按幢核算、建賬到戶”和“業主決策、?顚S、政府監管”的原則,收取、使用和管理按照《浙江省物業專項維修資金管理辦法》執行,具 體實施細則由市物業主管部門會同市財政部門另行制定。
第六十三條  物業存在安全隱患,危及公共利益及其他業主合法權益的,責任人應當及時維修養護,消除隱患,有關業主應當給予必要配合。
責任人不履行維修養護義務的,可以由物業服務企業報經業主大會(業主委員會)同意或者直接按照管理規約的約定,代為維修養護或者采取應急防范措施,所需費用由責任人承擔。
發生危及他人房屋使用安全或者公共安全的緊急情況時,物業服務企業應當立即組織維修、更新或者采取應急防范措施,并及時通知業主委員會,所需費用由責任人承擔。
業主、非業主使用人在物業使用中發生權益爭議的,可以要求街道辦事處(鄉鎮人民政府)或者物業所在地物業主管部門調解。 
第六十四條  建設單位按照國家規定的保修期限和保修范圍,承擔物業的保修責任。建設單位可以委托物業服務企業維修,也可以自行組織維修。
建設單位應當在建設工程竣工驗收規劃認可前,一次性向物業所在地物業主管部門交納物業建筑安裝總造價 2%的保修金,存入指定銀行,作為物業維修費用保證。
保修金管理費用,在保修金的增值收益中列支(按保修金增值收益30%的比例提。,并與保修金分賬核算。
保修金存儲期限為8年。物業所在地物業主管部門應當在物換屆改選。業交付之日起滿8年的前一個月內,將擬退還保修金事項在相關的物業管理區域內予以公示。無異議的,待存儲期限屆滿后及時將保修金本金及其銀行存款利息余額退還給建設單位。
保修金實行“統一交存、權屬不變、?顚S、政府監管”的原則,交納、使用、管理和退還按照《浙江省住宅物業保修金管理辦法》執行,具體實施細則由市物業主管部門會同市財政部
門另行制定。
 第六十五條  業主大會決定改建、重建建筑物及其附屬設施,包括在綠化用地上改建停車泊位的,其改造方案應當報物業所在地物業主管部門和規劃管理部門批準,并嚴格按照相關法律、法規規定實施。 
第六章  法律責任
第六十六條  違反本辦法規定的行為,按照國務院《物業管理條例》、《浙江省物業管理條例》及其他相關法律、法規、規章規定處罰。
對違反本辦法第五十九條規定,違法改變房屋承重結構的行為,按照國務院《建筑工程質量管理條例》第六十九條規定處罰。
 第六十七條  嚴格查處違法違規和不道德的停車行為。
對占用、堵塞消防通道、妨礙消防車通行和消防設施使用的違法停車,按照《中華人民共和國消防法》第六十條規定處罰。
對小區內車輛亂停放或者不按規定停放,物業服務企業張貼不道德停車通知單后拒不改正的,按照國務院《物業管理條例》第六十六條第一款第(二)項、第二款規定處罰。
 第六十八條  業主、非業主使用人違反臨時管理規約、管理規約》,損害其他業主、非業主使用人合法權益的,業主委員會、物業服務企業應當予以勸阻、制止;相關業主、非業主使用人可以依法提起訴訟。
物業服務企業未履行物業服務合同約定義務,導致業主人身、財產受到損害的,依法承擔民事責任。
業主未按物業服務合同約定交納物業服務費的,業主委員會應當督促該業主交納;業主拒絕交納或者逾期仍未交納物業服務費的,物業服務企業可以依法申請仲裁或者提起訴訟。
第七章  附則
 第六十九條  本辦法所稱業主,是指房屋等物業的所有權人。
本辦法所稱非業主使用人,是指房屋等物業的承租人和其他實際合法使用房屋等物業的人,物業服務企業除外。
本辦法所稱物業,是指各類房屋及其配套的共用部位、共用設施設備,包括地下停車泊位。
本辦法所稱物業服務企業,是指依法設立、具有獨立法人資格和規定條件,依據物業服務合同從事專業物業服務活動的企業。
 第七十條  本辦法所稱共用部位,是指物業管理區域內屬于全體業主或者單幢物業的業主、非業主使用人共同使用的公共門廳、樓梯間、電梯間、管道井、設備間、過道、值班保安室、公共停車位、房屋承重結構、戶外墻面、屋面和道路、場地、綠地等部位。
本辦法所稱共用設施設備,是指物業管理區域內屬于全體業主或者單幢物業的業主、非業主使用人共同使用的供水箱、水泵、排水管道、窨井、化糞池、垃圾箱(房)、電梯、樓道照明設施、小區道路照明設施、安全防范智能系統、避雷裝置、單元防盜門、文化體育設施和區域圍護等設施設備.
第七十一條  本辦法自2010年8月1日起施行!杜_州市城市住宅小區物業管理規定》(市政府令第52號)同時廢止。
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